Czynsz bez wątpienia należy do najbardziej istotnych elementów każdej umowy dzierżawy. Jego wysokość uzależniona jest od indywidualnych ustaleń stron umowy. Mogą one także, w ramach zasady swobody umów, postanowić wspólnie o odpowiednim podwyższeniu albo obniżeniu czynszu w zależności od okoliczności. Niezależnie od uzgodnionych postanowień, poczynionych zgodną wolą stron, przepisy ustawowe przewidują uprawnienia dzierżawców do żądania obniżenia czynszu w sytuacjach w nich wskazanych. Omawiana regulacja kodeksowa, funkcjonująca w polskim systemie prawnym od dziesięcioleci, może znacząco wpływać na sytuację dzierżawcy w dobie pandemii choroby COVID-19.

Zmniejszenie przychodu dzierżawcy

Ustawową podstawą obniżenia umówionego czynszu dzierżawy jest art. 700 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód zprzedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Dzierżawca może zatem domagać się obniżenia czynszu, gdy znacznemu zmniejszeniu uległ tzw. zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy. Oceniając czy przychód dzierżawcy stanowi tzw. zwykły przychód, wykluczyć należy wszelkie okazjonalne, jednorazowe przychody, które powstają w związku z zaistnieniem pewnych szczególnych okoliczności. Wskazuje się, że chodzi o taki przychód, jaki może być osiągnięty w ramach racjonalnej gospodarki przedmiotem dzierżawy, zgodnie z założeniami umowy.

Okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności

Zgodnie z analizowanym przepisem, zmniejszenie przychodu musi być spowodowane okolicznościami, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności (tzn. nie są efektem jego działań i zaniechań). W doktrynie wskazuje się, że okoliczności te, to w szczególności klęski żywiołowe, przypadkowe wydarzenia, pomór bydła czy inne choroby inwentarza żywego, klęska nieurodzaju, ale również klęska urodzaju powodująca znaczny spadek cen na rynku, powódź, gradobicie, zaraza.

Znaczne zmniejszenie przychodu

W literaturze zgodnie przyjmuje się, że znaczne zmniejszenie nastąpi wówczas, gdy zbliża się do połowy zwykłego przychodu. Ustalenie zwykłego przychodu wymaga analizy uwzględniającej przedmiot dzierżawy oraz specyfikę produkcji. Nierzadko ustalenie to wymaga wiadomości specjalnych. Jeśli doszło co prawda do zmniejszenia zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy, ale zmniejszenie to nie zostanie uznane za znaczne, dzierżawca nie może powoływać się na roszczenie wynikające z art. 700 Kodeksu cywilnego. 

Okres obniżonego czynszu

Kodeksowa obniżka czynszu dotyczyć może jedynie okresu, w którym występowały wskazane powyżej, niezawinione przez dzierżawcę okoliczności. Okres ten nie musi pokrywać z okresem, za który dzierżawca uiszcza czynsz (może to być zatem rok obrotowy, dany sezon, okres powodzi i usuwania jej skutków itp.). Brak jest podstaw do domagania się obniżenia czynszu na przyszłość. Nie jest jednak wykluczone powołanie się w przyszłości na te same okoliczności wpływające na znaczne zmniejszenie przychodu z przedmiotu dzierżawy.

Warto podkreślić, że roszczenie o obniżenie czynszu nie może dotyczyć całkowitej rezygnacji z umówionego czynszu, a jedynie stosownego obniżenia go na okres trwania niezawinionych przez dzierżawce okoliczności, uzasadniających roszczenie.

Przepis art. 700 Kodeksu cywilnego jest źródłem roszczenia procesowego, którego może dochodzić dzierżawca w drodze powództwa przed sądem powszechnym.

Niniejszy Legal Alert przygotowany został na podstawie art. 700 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019, poz. 1145).

Zapraszamy do kontaktu:

Krzysztof Łyszyk
klyszyk@lww.pl

Kamil Lewiński
klewinski@lww.pl