Zwolnienie z płatności czynszu w stanie epidemii

Zgodnie z przyjętą nowelizacją (art. 15ze ust. 1) w okresie obowiązywania wprowadzonego odrębnymi przepisami zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Przyjęte rozwiązanie, z uwagi na nieprecyzyjne sformułowanie przepisu, może sugerować definitywne rozwiązanie z mocy prawa umów najmu powierzchni handlowych w obiektach wielkopowierzchniowych.

Analiza pozostałej części regulacji wskazuje jednak, że przyjęte rozwiązanie wydaje się dotyczyć jedynie czasowego zwolnienia stron z obowiązków, które stałyby się wymagalne na podstawie zawartej umowy najmu w toku normalnego prowadzenia działalności, takich jak obowiązek płacenia czynszu (po stronie najemcy), czy obowiązek umożliwienia swobodnego dostępu do przedmiotu najmu dla najemcy (po stronie wynajmującego).

Kontynuacja najmu po wznowieniu zawieszonej działalności gospodarczej

W ciągu 3 miesięcy od ustania ograniczeń dotyczących prowadzenia działalności w 2
obiektach o powierzchni sprzedażowej przekraczającej 2000 m , najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Niezłożenie oferty w przewidzianym ustawą terminie spowoduje, że ustawowe ograniczenie możliwości żądania świadczeń przestanie wiązać wynajmującego (oddającego powierzchnię handlową do używania).

Stosowanie przepisów Kodeksu Cywilnego

Przewidując szczególne rozwiązania, dotyczące zwolnienia z obowiązku świadczeń ustawodawca nie wyłączył również możliwości stosowania ogólnych rozwiązań prawa cywilnego.

Zgodnie z nowelizacją w dalszym ciągu obowiązywać mają przepisy Kodeksu Cywilnego, regulujące stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

Automatyczne przedłużenie zawartej umowy najmu lokalu

W przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie nowelizacji, tj. przed 31 marca 2020 r. upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, złożonego najpóźniej w dniu pierwotnego upływu czasu obowiązywania tej umowy. Jednocześnie ustawa stanowi, że przedłużenie okresu umowy nie będzie miało zastosowania jeżeli przed dniem jej wejścia w życie istniały po stronie najemcy zaległości o określonej wysokości z tytułu czynszu najmu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Zakaz wypowiedzeń

Nowelizacja przewiduje też, że wynajmujący nie może wypowiedzieć najemcy umowy najmu lokalu handlowego ani wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. Wyjątki od zakazu dotyczącą sytuacji, w której wypowiedzenie związane będzie z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu, czy koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Analogicznie w sytuacji, gdy umowa najmu została wypowiedziana przed dniem wejścia w życie nowelizacji, ale termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Niniejszy legal alert został przygotowany na podstawie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, która została ogłoszona w dniu 31 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020, poz. 568) i weszła w życie w tym samym dniu.

Zapraszamy do kontaktu:

Krzysztof Łyszyk
klyszyk@lww.pl

Kamil Lewiński
klewinski@lww.pl