Rozwiązania dotyczące najmu wprowadzone tzw. Tarczą antykryzysową

W celu zapewnienia ochrony najemcom, w tarczy antykryzysowej znalazło się rozwiązanie, zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 „wygasają” wzajemne zobowiązania stron umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów.

Oznacza, to że do dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w obiektach wielkopowierzchniowych, wynajmujący zwolnieni są z obowiązku umożliwienia swobodnego dostępu do przedmiotu najmu, najemcy zaś zwolnieni są z obowiązku płacenia czynszu.

Jednocześnie część wynajmujących, pomimo wprowadzonego rozwiązania, wystawia faktury za najem lokali za okres, w którym nie mogli oni spełnić swojego obowiązku udostępnienia najemcy lokalu.

Powstaje więc pytanie, jak najemca może skutecznie się ochronić przed skorzystaniem przez wynajmującego z zabezpieczeń umów najmu, w tym gwarancji bankowej, powszechnie stosowanej przy najmie komercyjnym.

Wniosek o zabezpieczenie jako środek ochrony przed działaniami wynajmującego

W tym przypadku skutecznym narzędziem okazać się może wniosek o uzyskanie tymczasowej ochrony prawnej w drodze postępowania zabezpieczającego.

Postanowienie o zabezpieczeniu wydawane jest na wniosek uprawnionego, w tym przypadku najemcy, który musi uprawdopodobnić swoje roszczenie i interes prawny w udzieleniu przez sąd zabezpieczenia. Taki wniosek powinien być rozpatrzony przez sąd niezwłocznie, nie później niż w terminie tygodnia, od dnia jego wpływu do sądu. 

W przypadku należności czynszowych lub innych, których spełnienia domaga się wynajmujący, za okres gdy nie było możliwe prowadzenie działalności gospodarczej, najemca musi więc przede wszystkim uprawdopodobnić, że przedstawione mu wierzytelności są niezasadne (merytorycznie nieistniejące).

W tym celu, najemca powinien odwołać się do przepisów ustawy tarczy antykryzysowej o „wygaszeniu wzajemnych zobowiązań” oraz do ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. Z pomocą mogą również przyjść postanowienia samych umów najmu jeżeli zawierają stosowne postanowienia dotyczące, np. siły wyższej.

Dodatkowo, uzasadniając wniosek o zabezpieczenie najemca może powoływać się na konstrukcję „nadużycia gwarancji bankowej”, czyli ryzyka skorzystania z niej w sposób ewidentnie sprzeczny z jej celem. W orzecznictwie dopuszczono taką możliwość w odniesieniu do gwarancji bankowych, czy ubezpieczeniowych (m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 stycznia 1995 r., III CRN 70/94, OSNC 1995, nr 5, poz. 86, z dnia 25 czerwca 1999 r., II CKN 402/98, OSNC 2000, nr 1, poz. 16, z dnia 10 lutego 2010 r., V CSK 233/09, uchwała całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego III CZP 166/94).

Efektem skutecznego wniesionego wniosku o zabezpieczenie jest uzyskanie natychmiast wykonalnego postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, w którym sąd może ustanowić zakaz żądania wypłaty z gwarancji bankowej przez wynajmującego i pobierania określonych kwot z gwarancji bankowej z tytułu określonej wierzytelności.

Również aktualna sytuacja związana z wprowadzeniem stanu epidemii, nie powinna wpływać na możliwość wydania przez sąd postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, gdyż co do zasady postanowienia w postępowaniu zabezpieczającym wydawane są na posiedzeniach niejawnych, które aktualnie wciąż się odbywają.

Zapraszamy do kontaktu:

Wiktor Wesołowsk
wwesolowski@lww.pl

Paulina Majewska
pmajewska@lww.pl