W piątek 25 czerwca 2021 r. przekazano Prezydentowi do podpisu nowelizację ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych („Nowelizacja”; „Ustawa Covidowa”). Wśród uchwalonych zmian, znalazły się także te, regulujące kwestię obniżenia czynszu powierzchni w dużych obiektach handlowych. Nowy przepis art. 15ze1 Ustawy Covidowej daje wyraz jeszcze głębszej ingerencji państwa m.in. w umowy najmu powierzchni handlowych.

Jak jest obecnie?

Obecnie (jeszcze przez 21 dni od dnia ogłoszenia Nowelizacji), zgodnie z przepisem art. 15ze Ustawy Covidowej, uprawniony do używania powierzchni handlowej, w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu, może złożyć udostepniającemu, bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Dzięki tak złożonej ofercie, w okresie objętym zakazem prowadzenia działalności, dochodzi do czasowego wygaszenia wzajemnych zobowiązań stron umowy, przez którą doszło do oddania do używania powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (najczęściej będą to umowy najmu lub dzierżawy; „Umowy”).

Co się zmieni?

Uchwalona przez Sejm Nowelizacja, znajdzie zastosowanie jedynie w stosunku do Umów zawartych przed dniem 14 marca 2020 r. Nowelizacja zakłada przede wszystkim uchylenie obecnego przepisu art. 15ze Ustawy Covidowej oraz dodanie nowego przepisu art. 15ze1, zgodnie z którym:

1.    w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 – świadczenia wynikające z Umów (w tym w szczególności czynsz, opłaty eksploatacyjne i inne opłaty pozostające w związku z wykonywaniem Umów) ulegną obniżeniu do 20% wysokości tych świadczeń;

2.    w okresie 3 miesięcy po dniu zniesienia zakazu - świadczenia wynikające z Umów ulegną obniżeniu do 50% wysokości tych świadczeń.

Nowelizacja przerzuca także na strony Umowy rozwiązywanie ewentualnych sporów wynikających zastosowania uchwalonych przepisów, stanowiąc, że jeżeli obniżenie wysokości świadczeń, o którym mowa w art. 15ze1 nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 3571 Kodeksu cywilnego (tzw. klauzula rebus sic stantibus odnosząca się do nadzwyczajnej zmiany stosunków), każda ze stron może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń uprawnionego, a Sąd może, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługują świadczenia w obniżonej wysokości.

Ustawodawca przewiduje dodatkowo, że uprawniony do używania powierzchni, który złożył ofertę na gruncie obecnie obowiązującego przepisu art. 15ze ust 2, może uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, jeżeli w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie Nowelizacji, złoży pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, o którym mowa powyżej, nie obejmuje wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy, na podstawie obecnego art. 15ze ust. 1 Ustawy Covidovej w art. 1, oraz przedłużenia umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o cofnięciu oferty.

Nowelizacja (w zakresie uchylenia obecnego art. 15ze Ustawy Covidowej, wejścia w życie nowego przepisu art. 15ze1 oraz przepisu przewidującego możliwość cofnięcia oferty) wejdą w życie po upływie 21 dni od dnia jej ogłoszenia.

Niniejszy Legal Alert przygotowany został na podstawie tekstu ustawy z dnia 24 czerwca 2021 r., o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw i został zawężony wyłącznie do analizy art. 1 pkt 10 i 11 oraz art. 7 tej ustawy.

Zapraszamy do kontaktu

Krzysztof Łyszyk

+48 606 281 022

klyszyk@lww.pl                  
 

Kamil Lewiński

+48 792 662 954

klewinski@lww.pl